TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN – THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

I : Khái Quát Chung Về Bất Động Sản

I.1  Khái niệm về Bất Động Sản

Bất động sản, địa ốc là thuật ngữ có ý nghĩa bao gồm các loại đất đai và những cơ sở hạ tầng dính liền, liên quan tới mảnh đất. Những loại hình nhà ở có thể di chuyển, tạm bợ không được coi là bất động sản và không có gí trị.

Bất động sản (“real estate” hay “real property”) có nghĩa ngược với động sản (“personal property”).

Người chủ sở hữu bất động sản có quyền sử dụng, chuyển nhượng dưới dạng mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc …hay để không bất động sản. Thị trường bất động sản và thị trường tài chính là 2 thị trường lớn có quan hệ mật thiết, ảnh hưởng chi phối lẫn nhau.

BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài thoả mãn các điều điều kiện sau:

  • Sở hữu của cá nhân hay tổ chức.
  • Được đo lường bằng giá trị cụ thể
  • Là yếu tố vật chất có ích và được bảo hộ bởi pháp luật
  • Tồn lại lâu đời, là yếu tố không sinh sôi, chỉ chuyển nhượng qua tay nhiều người
  • Không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;

I.2 : Các Loại Hình Bất Động Sản :

  1. Bất Động Sản: Đất nền

Là loại hình hình thành và tồn tại lâu đời, luôn là hình thức được nhiều nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao và tính thanh khoản nhanh. Đây là loại hình có thể đáp ứng được nhu cầu của nhiều nhà đầu tư lâu năm hay nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường vì tính cơ động của nó.Khi mà nguồn quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng hạn hẹp thì việc phát triển các thành phố vệ tinh xung quanh được chú ý tới, các loại hình đất nền vùng ven được nhiều nhà đầu tư quan tâm và sở hữu. Nhưng vì tính thanh khoản cũng như có nhiều ưu điểm nên nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư nếu không nắm rõ được thông tin.

  1. Bất Động Sản: Nhà phố

Đây có lẽ là hình thức mà được nhiều nhà đầu tư lựa chọn nhất vì tính an toàn, nguồn cung cầu luôn tốt.

Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà phố:

  • Nhu cầu cao, đặc biệt các vị trí đẹp, có thể kinh doan buôn bán
  • Chủ sở hữu có thể ở,chuyển nhượng,cho thuê linh hoạt để sinh lợi nhuận tốt.
  • Tính pháp lý rõ ràng, có thể thông qua các kênh thông tin chính thống để tìm hiểu trước khi mua bán.
  • Cho nguồn thu nhập ổn định tốt hơn so với loại hình khác.

-Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà phố:

  • Do nằm ở vị trí đắc địa nên thường có diện tích nhỏ, đường đi trật hẹp, diện tích nhỏ quá sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ.
  • Đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn lớn.Giá nhà sẽ phụ thuộc vào vị trí địa lí, nằm ở mặt đường lớn hay ngõ hẻm….
  • Phụ thuộc vào biến động của thị trường như chu kì giá của bất động sản, hay dịch bệnh covid hiện nay, khiến nhiều nhà đầu tư điêu đứng.
  1. Bất Động Sản: Căn hộ chung cư

Đây là hình thức mới phát triền khoảng 10 năm trở lại đây, nhưng căn hộ chung cư đang là xu thế đầu tư cực kì tiềm năng đối với các nhà đầu tư khi mà các quỹ đất của thành phố ngày càng khan hiếm.Nhu cầu thị trường bất động sản căn hộ phát triển nhộn nhịp với nhiều phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Trước đây loại hình này chỉ chú ý với các căn hộ có vị trí đẹp, thuận lợi cho di chuyển,nhưng khi xã hôi ngày càng phát triển thì các yếu tố dịch vụ, không gian xanh, tiện ích cồng đồng ngày càng được chủ đầu tư cũng như khách hàng quan tâm tới.Chính vì vậy, loại hình đầu tư căn hộ chung cư ngày càng thu hút trong mắt các nhà đầu tư.

  1. Bất Động Sản : Phòng trọ cho thuê

Đây là hình thức phát triển trước khi nhà chung cư ra đời và hướng tới nhu cầu của khách hàng có thu nhập thấp.Mặc dù vậy loại hình này luôn có tính ổn định cao và lâu dài, có thể dễ dàng nâng cấp sửa chữa để phù hợp với tình hình thực tế, nâng cao giá trị cũng như công năng sử dụng.

  1. Bất Động Sản : Officetel

Loại hình mới và chủ yếu ở các thành phố lớn với nhu cầu cao và lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư. Đây có thể là hình thức đầu tư đón đầu xu hướng trong tương lai, khi vừa có thể ở và có thể làm văn phòng.

Bản chất Officetel là sử dụng căn hộ chung cư diện tích nhỏ nhưng lại nằm trong một tòa nhà hiện đại, cao cấp. Đối tượng người mới khởi nghiệp, công ty quy mô nhỏ và không giới hạn thời gian làm việc là những khách hàng tiềm năng nhất và quy mô của thị trường Officetel. Cao cấp hơn thì hướng tới một tòa nhà có diện tích vừa phải, chủ đầu tư có thể xây dựng vừa là nơi ở với không gian xanh, vừa có thể sử dụng làm văn phòng công ty, cho thuê nhằm mang lại giá trị kinh tế.

  1. Bất Động Sản : Đầu tư nhà xưởng

Đây luôn là loại hình mà đối tượng là các doanh nghiệp, công ty có nhu cầu thuê nhà xưởng, kho để phục vụ mục đích mở rộng kinh doanh, sản xuất, phát triển của công ty. Xu hướng mở rộng và phát triển thị trường hiện nay, kèm theo quỹ đất rộng ngày càng ít đi thì việc sở hữu mảnh đât lớn có thể đáp ứng được việc đâu tư nhà xưởng, kho bãi của chủ đầu tư thì đây luôn là con gà đẻ trứng vàng. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ… để tiết kiệm chi phí thì luôn tìn các khu nhà xưởng có chi phí thấp, có sẵn để giảm thiểu rủi ro. Với một thị trường bất động sản luôn luôn biến động như hiện nay, thì giá nhà xưởng những năm gần đây cũng biến động tương đối lớn, đem lại lợi nhuận tốt cho chủ đầu tư.

 

  1. Bất Động Sản : bất động sản nghỉ dưỡng

Tại thời điểm hiện tại, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ đối với các nhà đầu tư. Đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà cả đông đảo lượng khách quốc tế. Chính vì vậy, kéo theo sự phát triển của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú và nghỉ dưỡng cho du khách.

  1. Bất Động Sản: Shophouse

Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng để kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thế giới nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây vài näm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu hướng rất được quan tâm. Loại hình này có ưu điểm nổi bật bởi có giá trị thương mại lớn, tính thanh khoản của sản phẩm cao. Doanh thu từ việc cho thuê cao, cùng với đó là tỉ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê hiện nay đã lên tới khoảng 8 đến 12%/năm và nguồn cung vẫn còn khan hiếm khi chỉ chiếm từ 3 đến 5%/năm.

9: Bất động sản: Công viên nghĩa trang

Là loại bất động sản mới hình thành ở các thành phố lớn, nơi mà có mật độ dân cư đông đúc và có quỹ đất hạn hẹp, được hình thành và phát triển để phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân.

II – Khái quát về thị trường Bất Động Sản – Bất Động Sản Chính Chủ

II.1:Khái niệm về thị trường bất động sản – bất động sản chính chủ

Thị trường là một phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với kinh tế sản xuất và lưu thông hàng hóa, được gắn liền và liên quan mật thiết không thể tách rời. Kinh tế thị trường đã khẳng định một thị trường muốn phát triển cần có 3 yếu tố : chủ – khách – trung gian.

 

bất động sản chính chủ

Thị trường bất động sản cũng là một chủ thể nằm trong nền kinh tế thị trường. Trước đây chủ yếu là giao dịch giữa người mua và người bán BĐS, nhưng khi nền kinh tế mở rộng và phát triển tới một mức độ nhất định thì môi giới cũng dần được hình thành và được công nhận là một thành phần trong đó.

tuy có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản, nhưng ta có thể hiểu thị trường bất động sản là nơi thực hiện các giao dịch về bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp BĐS…..đều là giao dịch BĐS, có sự giao dịch, có luân chuyển dòng tiền thì xã hội, kinh tế thị trường mới phát triển tốt.

II.2 : Đặc điểm của thị trường bất động sản,bất động sản chính chủ

Thị trường bất động sản có những đặc điểm sau đây:

  • Là thị trường giao dịch quyền lợi, lợi ích gắn liền với bất động sản đó
  • Tất cả các thị trường đều không hoàn hảo, chỉ mang tính tương đối mà đôi khi quyền lợi phần nhiều thuộc về người nắm tính độc quyền
  • Vì có giá trị lớn, nên việc hoàn thành giao dịch tốn nhiều thời gian cũng như các chi phí kèm theo để đảm bảo việc giao dịch là hợp pháp. Kéo theo đó là các phản ứng giá cũng chậm hơn so với sự biến động giá cả của thị trường.
  • Là một thành phần của nền kinh tế nên sẽ biến động theo sự biến động của nền kinh tế – xã hội.
  • Để  đảm bảo các yếu tố pháp lý, nên nó cũng chịu sự chi phối của pháp luật.

Cơ cấu thị trường bất động sản

Về mặt hình thức thì thị trường bất động sản cũng bao gồm : bên cung- bên cầu- yếu tố trung gian, trong đó yếu tố trung gian bao gồm các sản giao dịch BĐS, các dịch vụ hỗ trợ định giá, thẩm định, tư vấn pháp lý, môi giới,,,, là sự tham gia của cá nhân, tổ chức, cơ quan quản lý nhà nước được sự công nhận của pháp luật.

Về trình tự tham gia thì chia thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp là thị trường bắt đầu từ thủa sơ khai như khi nhà nước giao đất, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thị trường thứ cấp là việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp giữa các chủ sở hữu với nhau hoặc với người có nhu cầu. ngoài ra thì còn thị trường đầu tư là việc đấu thầu, chuyển nhượng dự án, tư vấn được hình thành trong quá trình hoạt động.

Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng của nền kinh tế, thu hút lượng lớn các nhà đầu tư tham gia vào thị trường do tính an toàn, tỷ lệ lợi nhuận ổn định và có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác như : tài chính tiền tệ, xây dựng, khoa học công nghệ…..luôn là thị trường được đánh giá cao và góp phần thúc đẩy nền kinh tế thị trường. Giả như thị trường tài chính cung cấp nguồn vốn cho việc tạo lập bất động sản nên khi thị trường tài chính lao đao, giá bất động sản liền giảm theo và ngược lại. Nên khi xét theo yếu tố nắm giữ vốn của thị trường, BĐS thường nắm phần lớn vốn của nền kt, nó tạo sự ổn định cho thị trường phát triển.

Khi thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả là cơ sở thu hút nguồn lực tài chính cho phát triển kinh tế. Mặt khác, việc nâng cao hiệu quả điều tiết vốn vay cho đầu tư BĐS của các ngân hàng, chính là yếu tố cần thiết để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn. Ngược lại, thị trường vốn bị bó hẹp, hay “thắt chặt” thì thị trường BĐS cũng khó phát huy, do dòng tiền không được luân chuyển, thậm chí lâm vào bất ổn (“bong bóng” hoặc “đóng băng”).

II.3 : Vai trò của thị trường bất động sản.

Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế, có quan hệ mật thiết tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, tùy thuộc vào từng thời kỳ phát triển mà tỷ trọng đóng góp của thị trường BĐS nước ta chiếm khoản 30% của nền kinh tế và chiếm khoản 60%-70% tổng giá trị tài sản cố định của nền kinh tế Việt Nam, do đó việc nhận thức đầy đủ về vai trò,tầm quan trọng của thị trường BĐS sẽ có ý nghĩa trong việc xây dựng định hướng phát triển trong tương lai. Vai trò của thị trường BĐS thể hiện qua các điểm sau:

  • Thị trường BĐS phát triển làm tăng nguồn ngân sách của đất nước.
  • Thị trường BĐS phát triển ổn định góp phần lưu chuyển dòng tiền ổn định,dòng vốn.
  • Thị trường BĐS có mức tăng trưởng tốt sẽ thu hút vốn của các nhà đầu tư ngoại, mở rộng quan hệ quốc tế cũng như kĩ năng quản ly của mọi thành phần tham gia, đồng thời thúc đẩy nhà nước có những chính sách phù hợp trong quản lý cũng như hỗ trợ các nhà đầu tư.
  • Thị trường BĐS phát triển kéo theo các ngành bổ trợ liên quan như thiết kế, vật liệu, nhân công ….. tạo phần ổn định cuộc sống, an ninh xã hội.
  • Các cơ chế chính sách cũng phải dần thay đổi để hoàn thiện theo cơ chế thị trường.
  • Sử dụng nguồn tài nguyên đất hợp lý và có hiệu quả.

Bất động sản thuộc về nhóm tài sản cố định và thường giữ ở mức cao khoảng 50-60% phụ thuộc vào nền kinh tế của mỗi quốc gia. Đôi khi có thể cao hơn vì chủ yếu tập trung vào giá trị đất đai và tài sản cố định gắn liền như công trình xây dựng, nhà xưởng…

Trong đó thì BĐS bao gồm nhiều thành phần, chiếm tỉ trọng lớn khoảng 70% và giữ ổn định nền kinh tế thị trường như nhà ở đô thị, còn lại là đất nông, lâm, ngư nghiệp chiếm tỉ trọng bé hơn khoảng 15%, còn lại là đất thương mại dịch vụ…. BĐS là nhà ở chiếm khoảng 40% tổng tài sản cố định trong nền kinh tế, có tác động mạnh mẽ và chi phối lên các ngành nghề liên quan trong nền kinh tế.

Xét trên việc sử dụng nguồn vốn trực tiếp và gián tiếp, nguồn vốn đầu tư, chi phí vận hành và duy tu bảo dưỡng BĐS là nguồn vốn trực tiếp thông thường chiếm tỷ trọng đáng kể trong nền kinh tế và phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế, chính sách phát triển của mỗi quốc gia chiếm khoảng 3 -11% GDP.

Khi sử dụng vận hành BĐS sẽ gồm tiền thuê, thuế, chi phí sử dụng…và chi phí bảo trì BĐS là thước đo chỉ ra khoảng cách giàu nghèo của các tầng lớp trong mỗi quốc gia. Theo khảo sát thì có khoảng cách khá lớn giữa các nước với nhau, Nước đang phát triển khoảng 5-10%, nước phát triển 15-20%, và các nước phát triển cao là 20-25% thu nhập hộ gia đình.

Về lý thuyết,chủ BĐS có thể sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp nếu có nhu cầu vay vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của họ và sử dụng nguồn vốn vay để đưa vào hoạt động sản xuất nhằm tạo ra của cải vật chất, nói cách khác là sử dụng và luân chuyển dòng tiền để sinh ra lợi nhuận, giúp nền kinh tế ổn định và phát triển. Các thành phần tham gia vào quá trình sản xuất, luân chuyển dòng tiền đều có lợi. Tại các nước phát triển, số dư nợ tín dụng có tài sản thế chấp khoảng 30% tổng dư nợ tín dụng và 50% tài sản thế chấp. Ở nước ta những chỉ số này thấp hơn nhiều, vô hình chung làm đọng vốn tự có của chủ sở hữu, hạn chế khả năng vay của họ, mặt khác việc định giá thấp BĐS thế chấp sẽ phát sinh rủi ro cho các chủ sở hữu.

Về cơ bản khi thị trường BĐS phát triển, với hệ thống pháp luật quản lý tốt thì mọi giao dịch sẽ được đăng ký và các bên tham gia thị trường thực hiện các nghĩa vụ thuế sẽ tăng lên góp phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.Khi thị trường BĐS phát triển, không những tạo điều kiện cho các thị trường bổ trợ như vật tư, lao động trong xây dựng, thiết kế, trang trí nội thất …Thị trường BĐS  phát triển kéo theo các công trình dự án, các đột phá kĩ thuật, cũng như thu hút vốn đầu tư, thu hút được nhiều nguồn vốn từ bên ngoài vào đầu tư sinh lợi, góp phần to lớn trong việc phát triển an sinh – xã hội cho cộng đồng.

Mối quan hệ mật thiết giữa hệ thống pháp lý, quản lý thị trường và thị trường BĐS luôn là tương hỗ, cân bằng. Hay nói cách khác cơ chế pháp luật quản lý thị trường BĐS ” tốt – cơ chế chính sách hỗ trợ, thủ tục nhanh gọn…..” sẽ tạo động lực để thị trường phát triển và ngược lại cơ chế quản lý lạc hậu, bảo thủ sẽ kìm hãm thị trường, làm thị trường không thể bứt phá cũng như phát huy hết tiềm năng vốn có của nó.

Vai trò khác của thị trường BĐS là khi thị trường phát triển xu hướng giá trị của tài nguyên đất thông thường sẽ tăng lên theo thời gian (trong dài hạn), điều này sẽ tác động đến hành vi của người quản lý, khai thác, sử dụng BĐS là hướng tới sự sử dụng hợp lý và hiệu quả hơn tài nguyên đất.

III : Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam.

Được đánh giá là một thị trường tiềm năng cũng như có mức phát triển ổn định với chu kì 10 năm.

  • Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam có mức tăng trưởng tốt, có nhiều đóng góp vào sự phát triển của đất nước với các khu CN vừa và nhỏ, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị thi công thiết kế, xây dựng lớn mạnh như ngày nay.
  • Thị trường phát triển từng bước đáp ứng được nhu cầu của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển đô thị, nông thôn theo hướng hiện đại.
  • Thu hút lượng lớn các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vào sự phát triển của nền kinh tế thị trường, đẩy mạnh sự phát triển của cơ sở hạ tầng, cơ chế chính sách mở cửa để theo sát sự phát triển của nền kinh tế.
  • Bên cạnh đó, cơ cấu của thị trường được hoàn thiện và phát triển. Hệ thống quản lí làm nền tảng để phát triển các sàn giao dịch, hệ thống thông tin, công chứng….đặc biệt các nhà môi giới dần được định hình và thừa nhận như một phần của giao dịch bất động sản. Qua đó thúc đẩy các tổ chức đào tạo, các quỹ vay, quản lý đầu tư được hình thành để hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản.
  • Thông qua sự vận hành của thị trường BĐS để hoàn thảnh, bổ sung hệ thống pháp luật, củng cố pháp lý cũng như công tác quản lý nhà nước và thể chế phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập của thị trường.

III.1 : Dự Báo Nhu Cầu Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam.